Loi de Finances 2026 : la retenue à la source de 5 % sur les loyers est déjà appliquée depuis le 1er juillet

Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle obligation fiscale s'impose déjà à de nombreux bailleurs et entreprises marocaines : la retenue à la source de 5 % sur certains loyers commerciaux, doublée d'un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur les ventes immobilières réglées en espèces. Issues de la Loi de Finances 2026, ces mesures ne sont plus des annonces budgétaires : elles sont mises en œuvre par l'administration fiscale, et leur non-respect expose déjà les contribuables à des redressements.

1. Une réforme votée, publiée, et déjà mise en œuvre par la DGI

La Loi de Finances pour l'année budgétaire 2026 — loi n° 50.25 — a été promulguée fin décembre 2025 et publiée au Bulletin Officiel du 16 décembre 2025. Une partie de ses dispositions fiscales est entrée en application dès le 1^er janvier 2026, mais les mesures relatives à la retenue à la source sur les loyers et à la taxe de traçabilité immobilière suivaient un calendrier différé, fixé au 1er juillet 2026.

Cette échéance est désormais dépassée : la Direction générale des impôts (DGI) a publié plusieurs communiqués détaillant les modalités pratiques d'application, et les entreprises concernées appliquent déjà ces retenues sur leurs paiements de loyers depuis six semaines. Le dispositif s'inscrit dans la mise en œuvre de la loi-cadre n° 69.19 portant réforme fiscale, adoptée en 2021, dont l'objectif affiché est de renforcer la traçabilité des transactions et d'élargir l'assiette fiscale.

2. La retenue à la source de 5 % sur les loyers commerciaux

Concrètement, toute personne morale versant un loyer à une autre personne morale soumise à l'IS, ou à une personne physique relevant du régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS), doit désormais prélever une retenue à la source de 5 % du montant brut hors TVA des produits de location, qu'il s'agisse de biens immeubles bâtis, non bâtis ou de constructions de toute nature.

L'entrée en vigueur est progressive selon la taille de l'entreprise locataire : depuis le 1^er juillet 2026, elle s'applique aux entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxe atteint ou dépasse 500 millions de dirhams. Le seuil sera abaissé à 350 millions de dirhams à partir du 1^er janvier 2027, puis à 200 millions de dirhams dès le 1^er janvier 2028, généralisant ainsi progressivement le dispositif à un nombre croissant d'opérateurs.

Cette retenue n'est pas un impôt supplémentaire : elle constitue un acompte, imputable sur l'IS ou l'IR dû par le bailleur, avec un droit à restitution en cas d'excédent. Les montants prélevés doivent être reversés au Trésor avant la fin du mois suivant le prélèvement, et une déclaration récapitulative doit être jointe à la déclaration annuelle de l'entreprise locataire.

3. Un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % contre les paiements en espèces

La seconde mesure phare concerne les transactions immobilières elles-mêmes. Depuis le 1^er juillet 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique aux cessions à titre onéreux de biens immobiliers, de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce, dès lors que le montant de l'opération dépasse 300.000 dirhams et que le mode de paiement ne permet pas d'assurer la traçabilité de la transaction.

Sont notamment visés les actes ne mentionnant pas les références du règlement, ou les paiements effectués en dehors des moyens autorisés — chèque barré non endossable, virement bancaire, effet de commerce, moyen de paiement électronique ou compensation. Lorsque le règlement combine espèces et moyen de paiement traçable, la majoration de 2 % ne frappe que la fraction réglée en numéraire. Cette mesure vise directement les pratiques d'optimisation par sous-évaluation ou paiement partiel en liquide, très répandues dans certaines transactions immobilières au Maroc.

4. D'autres ajustements fiscaux déjà applicables en parallèle

Ces deux mesures s'ajoutent à d'autres évolutions de la LF 2026 déjà en vigueur depuis le 1^er janvier : la structure de l'IS à deux taux (20 % sous 100 millions de dirhams de résultat net imposable, 35 % au-delà, 40 % pour le secteur financier), la convergence progressive de la TVA vers les taux de 20 %, 10 % et 0 %, ainsi que le relèvement de la déduction pour charges de famille à l'IR, passée de 500 à 600 dirhams par personne à charge et par an.

5. Ce que bailleurs et entreprises doivent vérifier dès maintenant

Pour les sociétés bailleresses dont les locataires dépassent le seuil de chiffre d'affaires applicable, il est essentiel de vérifier que la retenue de 5 % a bien été opérée sur les loyers perçus depuis juillet, et de s'assurer de son imputation correcte sur l'IS ou l'IR dû. Pour les acquéreurs et vendeurs de biens immobiliers ou de fonds de commerce, tout paiement supérieur à 300.000 dirhams doit impérativement transiter par un moyen traçable afin d'éviter la majoration de 2 % des droits d'enregistrement, qui peut représenter un coût significatif sur une transaction de montant élevé.